Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, ¿En qué afecta la Ley de Propiedad Horizontal? 09/10/13

 

La Ley 8/2013 viene a introducir importantes, aunque no suficientes, cambios en la Ley de Propiedad Horizontal. Es fundamental tener en cuenta que entró en vigor el día 28 de Junio del año 2013, por lo que sólo es aplicable desde esa fecha. A continuación exponemos las ventajas e inconvenientes más relevantes, y seguidamente encontrarán la nueva redacción de los artículos a los que afecta esta Ley.

 

Ventajas 

1. Sobre todo una, la elevación de la "afección real" contemplada en el art. 9.1 e) de la Ley, pues antes era solo del año actual y del anterior y ahora se ha pasado al año actual y los tres anteriores. Esto supone una mayor seguridad jurídica para las Comunidades, que necesitadas están de ayuda económica, pues la crisis ha supuesto que muchos pisos hayan sufrido ejecución hipotecaria y, pasado un tiempo, se produce la adjudicación en el correspondiente Juzgado, en la mayor parte de los casos a la misma entidad financiera que ha promovido la acción judicial. Pues bien, ahora será difícil que se escapen de pagar la deuda del anterior propietario, pues el plazo es suficientemente amplio para que se lleven a cabo todos los trámites procesales. Se llama la atención en el sentido de que, conforme a la jurisprudencia mayoritaria, el día a tener en cuenta es cuando se produce el "auto de adjudicación", sin perjuicio de que la casa se entregue después.

 

Esta seguridad de la "afección real" cuenta igualmente para cualquier tipo de compra-venta, contando desde el día de la escritura pública o entrega de la vivienda, conforme al art. 1.462 del Código Civil.

 

2. Desaparición casi completa de la unanimidad, salvo casos excepcionales, por lo que la vida de la Comunidad se puede hacer un poco más ágil y no depender (para cambios de estructura, segregaciones y divisiones o agrupaciones de pisos o locales, cierre de terrazas, etc.) de que todos lo aprueben por unanimidad, aunque el tema no les afecte para nada, algo muy difícil de conseguir por el propio carácter nacional.

 

3. Merece también destacar el derecho de los discapacitados (la Ley confirma que tienen esta condición los mayores de 70 años), que pueden exigir las reformas necesarias de acceso siempre que el importe no suponga más de 12 mensualidades ordinarias, así lo reconoce el art. 10.1 b). En todo caso, estas limitaciones de presupuesto no cuentan si consigue que el acuerdo se adopte por la mayoría de propietarios y cuotas, a tenor del art. 17.2 de la misma LPH, que recoge expresamente el tema de la instalación de un ascensor.


Inconvenientes 

1. Sobre todo la "inmersión" administrativa, consecuencia de que, por primera vez, la Ley de Propiedad Horizontal se ha modificado dentro de la Ley de Rehabilitación y Regeneración Urbana, que reforma igualmente la Ley del Suelo y, conforme a los arts. 17.4 y 17.6 de esta última, cualquier finca, grande o pequeña, tiene que cumplir con las normas de carácter administrativo.

 

Es decir, para cualquier actuación de obras o cambios en la Finca se necesita el permiso de la administración y así lo hace constar el art. 10.1 d) y e), cuando el inmueble entre en un "ámbito de actuación de rehabilitación de regeneración y renovación urbanas". De forma especial y exigente el art. 10.3 de la repetida Ley de Propiedad Horizontal lo determina de forma obligatoria, en todo caso, cuando se crea o se modifica el Complejo Inmobiliario, lo que puede ser considerado como normal.

 

Respecto a este permiso administrativo, lo peor viene después, en el mismo precepto, en relación con la actividad normal de la Comunidad, en cualquier tipo de obra que afecte a la Finca, de forma interna o externa, aunque sea en grado mínimo, ya sea obras o instalaciones a favor de discapacitados, segregaciones, cierre o cambios de ventanas, etc., a pesar de que el acuerdo se adopte por tres quintas partes de los propietarios y cuotas. Es decir, puede ocurrir que haya un gran consenso entre los titulares y que luego la administración niegue su autorización.

 

Eso supone, entre otras cosas, la presentación de proyecto con los gastos correspondientes, inspecciones, tiempo, etc. Se dirá que ahora muchas de estas cosas ya estaban necesitadas del permiso administrativo, pero no de una manera tan exigente, que puede dejar sin capacidad de decisión en muchos aspectos a las Comunidades de Propietarios.

 

2. La declaración del art. 10.1 en el sentido que no hará falta Junta de Propietarios para obras necesarias para "el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y sus servicios comunes, incluyendo los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición de la Administración del deber legal de conservación".

 

Pues bien, es una declaración realmente incomprensible, pues, aunque luego, en el art. 10.2, hace referencia al hecho de que la Junta determinará el reparto de gastos obligatorios, la cuestión es ¿quién decide que la Finca tiene necesidad de arreglos y de una mejor conservación? No se faculta al Presidente o al administrador para tomar la decisión y, desde luego, hay que negarse a aceptar que eso lo determine cualquier propietario por su propia cuenta, aunque su criterio sea diferente al de la mayoría, de tal manera que cuando esto pase (bastante habitual), ese titular no tiene otra solución que acudir a la vía judicial acreditando pericialmente su postura para que el Juez obligue a la Comunidad. Es decir, algo tan "sencillo" como un juicio declarativo ordinario (art. 249.1.6.º de la Ley Enjuiciamiento Civil), con tasas, abogado y procurador. Un completo absurdo.

 

Pero es que, además, sigue vigente y sin reforma el art. 14 c) de la Ley de Propiedad Horizontal, donde expresamente se recoge, como competencia exclusiva de la Junta de Propietarios, "Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias".

En definitiva, que se trata de un completo desconocimiento del funcionamiento de las Comunidades de Propietarios y que nos lleva a aconsejar que no se tenga en cuenta el citado art. 10.1 de la actual LPH y, para evitar problemas de cualquier tipo, se haga siempre Junta General para aprobar la obra, con el presupuesto más adecuado y, a la vez, determinar la forma de pago, que eso sí que lo admite el art. 10.2. En el caso de negativa de la Comunidad a hacer la obra correspondiente, el disidente sigue teniendo la acción de impugnación del art. 18 de la tan repetida Ley de Propiedad Horizontal.

 

Inés Vera Goya

Abogada